Hunian di atas sungai: definisi singkat dan konteks krisis lahan
Hunian di atas sungai adalah gagasan membangun rumah susun bertingkat yang berdiri di atas badan atau sempadan sungai menggunakan konstruksi baja, sebagai cara mengatasi keterbatasan lahan dan tingginya harga tanah di kawasan perkotaan. Wacana ini dibuka Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Maruarar Sirait sebagai salah satu terobosan solusi perumahan perkotaan di tengah harga tanah yang kian mahal dan lahan yang makin sempit. Secara politik, idenya menarik: pemerintah tampak ingin keluar dari pola lama yang bergantung pada tanah darat. Namun, sejak awal Ara menegaskan bahwa konsep hunian di atas sungai masih sebatas kajian dan belum boleh melanggar regulasi hunian Indonesia yang berlaku. Sikap hati-hati ini penting, karena inovasi perumahan tanpa landasan hukum kokoh akan berakhir menjadi polemik baru, bukan solusi krisis.
Regulasi hunian Indonesia: sungai bukan ruang bebas bangunan
Di atas kertas, hunian di atas sungai tampak visioner; di lapangan, regulasi langsung menjadi tembok pertama. Ara sendiri mengakui aspek regulasi dan legalitas adalah kajian nomor satu sebelum wacana ini melangkah lebih jauh. Undang-Undang Sumber Daya Air mendefinisikan Daerah Aliran Sungai sebagai kesatuan wilayah daratan dan sungai yang berfungsi menampung, menyimpan, dan mengalirkan air. Ini bukan sekadar ruang kosong yang bisa diisi bangunan sesuka hati. Bahkan, Pasal 17 PP No. 38/2011 menyebut bangunan di sempadan sungai harus berstatus quo dan secara bertahap ditertibkan demi memulihkan fungsi sungai. Praktisi properti Bambang Ekajaya menyoroti persoalan perizinan dan status hak bangunan di atas sungai yang belum diatur jelas. Kutipan penting darinya: “status hak bangunan di atas sungai belum diatur”, menegaskan bahwa secara hukum, fondasi gagasan ini masih menggantung.
Biaya konstruksi: menghemat lahan, bukan berarti hunian murah
Ara berharap dalam dua hingga tiga bulan ke depan pemerintah bisa memaparkan detail konsep, mulai dari hitungan angka hingga kebutuhan baja. Di titik inilah realitas ekonomi berpotensi membuyarkan imajinasi. Bambang Ekajaya menilai hunian di atas sungai secara konstruksi mungkin, tetapi biaya konstruksinya diperkirakan sangat tinggi. Dalam pembangunan rusun, biaya tanah umumnya hanya sekitar 15–30 persen dari total biaya pengembangan, sedangkan biaya konstruksi bisa lebih dari 70 persen. Artinya, menghilangkan komponen tanah tidak otomatis menjadikan hunian di atas sungai sebagai solusi hunian murah. Konstruksi di atas air atau sempadan sungai membutuhkan struktur dan material khusus, yang nyaris pasti menaikkan biaya. Kalau harga akhir unit tetap mahal, ide ini berisiko menjadi sekadar show of innovation: menarik dalam konferensi, sulit terjangkau bagi keluarga urban yang sedang mencari solusi perumahan perkotaan.
Lahan Pemda dan BUMN: TOD sebagai solusi yang lebih rasional
Ketika sungai dipaksakan menjadi ruang hunian, satu pertanyaan muncul: mengapa tidak memaksimalkan lahan Pemda dan lahan BUMN perumahan yang masih terbengkalai? Bambang Ekajaya mengingatkan bahwa terminal, pasar, stasiun, dan kawasan LRT serta MRT dapat dikembangkan menjadi kawasan mixed-use dengan hunian vertikal skala besar. Konsep Transit-Oriented Development memungkinkan hunian menempel pada simpul transportasi, sekaligus mengurangi kemacetan dan memperbaiki mobilitas warga. Ini bukan sekadar opsi teknis; secara politik dan sosial, TOD jauh lebih mudah diterima publik daripada gagasan hunian di atas sungai yang mengubah wajah sungai menjadi deretan tiang dan struktur baja. Lahan milik pemerintah daerah dan badan usaha milik negara juga sudah punya alas hak lebih jelas dibanding badan sungai, sehingga hambatan perizinan dan regulasi hunian Indonesia bisa ditekan signifikan. Jika pemerintah serius pada efisiensi anggaran dan penerimaan publik, TOD adalah jalan yang lebih waras.
Antara terobosan dan pragmatisme: ke mana arah kebijakan hunian?
Ara menegaskan ia tidak akan memaksakan ide hunian di atas sungai; keputusan akan menunggu hitungan masuk dan persetujuan rakyat, yang dijanjikan akan dijelaskan dalam sekitar tiga bulan. Sikap ini patut diapresiasi, tetapi juga membuka ruang evaluasi kritis. Sampai hari ini, berbagai proyek rusun perkotaan masih terkendala sengketa lahan dan koordinasi antarlembaga, menunjukkan bahwa tantangan hunian vertikal di kota belum selesai di daratan, apalagi di atas sungai. Mengingat kerumitan regulasi, mahalnya konstruksi, dan alternatif TOD yang lebih feasible lewat pemanfaatan lahan Pemda dan BUMN perumahan, wacana hunian di atas sungai sebaiknya ditempatkan sebagai ide jangka panjang, bukan solusi utama krisis. Kesimpulannya, sungai seharusnya diutamakan sebagai ekosistem air dan ruang publik, sementara kebutuhan hunian di kota lebih bijak dijawab dengan penataan ulang lahan perkotaan yang sudah ada, bukan menantang regulasi yang belum siap.
